Dado que los tipos de interés fijos de las hipotecas suben por cuarta semana consecutiva, ¿es el momento de optar por una hipoteca de tipo variable 5/6? Una hipoteca de tipo variable puede ser una forma inteligente de reducir la cuota inicial de tu préstamo hipotecario. Con los precios de la vivienda aún al alza, ¿cuánto puedes ahorrar? ¿Cuáles son los riesgos a largo plazo?
¿Qué es una hipoteca ARM 5/6??
Tropical Financial ofrece una hipoteca de tipo variable 5/6 con un tipo de interés competitivo fijo durante los primeros cinco años. A partir de entonces, se reajusta cada seis meses en función de un índice de mercado más un margen. La cuota mensual puede aumentar o disminuir, con sujeción a los límites máximos establecidos en las condiciones del préstamo.
En febrero, el tipo medio nacional de las hipotecas ARM a 5/6 años se situaba en torno al 6,39 %, mientras que el tipo medio de las hipotecas fijas a 30 años había bajado hasta el 5,98 %, según los datos de la encuesta. Esta última era, sin duda, la opción más ventajosa.
La situación cambió radicalmente en marzo. El tipo de interés de las hipotecas a tipo variable a 5 años se situaba en un APR del 6,42 % al 6,53 % APR , mientras que la media del tipo fijo a 30 años subió casi medio punto porcentual, hasta el 6,38 %.
Cómo han cambiado los pagos a raíz de las recientes variaciones de los tipos de interés
Supongamos que pagas 500 000 dólares por una vivienda en el sur de Florida con una entrada del 10 %. Pides un préstamo de 450 000 dólares a 30 años.
Hace unos 30 días, la cuota mensual de capital e intereses de una hipoteca a tipo fijo a 30 años al 6 % era de 2.698 dólares.
Avancemos hasta finales de marzo. Dependiendo de la entidad crediticia, es posible que tengas que pagar el tipo medio nacional más alto, que es del 6,38 %. La cuota mensual habrá aumentado hasta los 2.807 dólares, lo que supone unos 1.300 dólares más al año. Para cuando fijes tu tipo de interés, la cantidad podría ser aún mayor.
¿Es un hipoteca ARM a 5/6 una mejor opción? A modo de ejemplo, supongamos un tipo de interés del 4,875 % ( APR 5,495 %); la cuota mensual para el mismo importe sería de 2.381 dólares. Esto supone un ahorro potencial de aproximadamente 25.000 dólares durante el periodo fijo inicial de cinco años, suponiendo que no se refinancie y que las condiciones del préstamo se mantengan constantes.
Es posible que ese «descuento ARM» cobre menos importancia una vez que se sopesen los riesgos de un tipo de interés variable frente a la seguridad que ofrece un tipo fijo.
Cinco razones para elegir una hipoteca ARM a 5/6 años
- Tipo de interés inicial más bajo (en algunos casos)
Cuando los tipos de interés de las hipotecas de tipo variable son inferiores a los de las hipotecas a tipo fijo, puedes ahorrar en las cuotas durante los primeros cinco años. Las medias recientes muestran que las hipotecas de tipo variable a 5/6 años se sitúan ligeramente por debajo de algunas ofertas de hipotecas a tipo fijo a 30 años, lo que puede reducir tus gastos mensuales iniciales en cientos de dólares al mes en un préstamo de 450 000 dólares. - Tienes previsto mudarte o refinanciar en un plazo de 5 años
Si está bastante seguro de que venderá o refinanciará antes del primer ajuste, básicamente utilizará la hipoteca de tipo variable como un préstamo a tipo fijo a cinco años y es posible que nunca se enfrente a un cambio en el tipo de interés. Esto puede resultar atractivo a la hora de comprar una primera vivienda, cumplir con un destino laboral temporal o adquirir una propiedad «de inicio». - Esperas que tus ingresos aumenten
Los compradores de vivienda con carreras profesionales en auge a veces aceptan el riesgo de tener que hacer pagos más elevados en el futuro porque prevén que sus ingresos serán mayores más adelante. Un pago inicial más bajo o similar al actual puede ayudarte a cumplir los requisitos para obtener financiación hoy mismo. - Te sientes cómodo gestionando el riesgo de tipos de interés
Algunos compradores siguen de cerca la evolución de los mercados y están dispuestos a refinanciar, pagar capital adicional o ajustar su presupuesto si varían los tipos de interés. Si te gusta la flexibilidad y puedes tolerar la variabilidad, una hipoteca de tipo variable 5/6 puede ser una buena opción. - Los límites máximos de los tipos de interés ofrecen cierta protección
Las hipotecas ARM 5/6 suelen incluir límites periódicos y de por vida que restringen cada ajuste y el incremento total a lo largo de la vigencia del préstamo. Aunque las cuotas pueden seguir aumentando, los límites evitan subidas ilimitadas. Por ejemplo, una hipoteca de tipo variable 5/6 típica puede incluir un límite de ajuste inicial del 2 %, un límite periódico del 1 % y un límite a lo largo de la vida del préstamo del 5 %, lo que limita cuánto puede aumentar el tipo de interés con el tiempo.
Cinco razones para no optar por una hipoteca ARM a 5/6 años
- Descuento significativo frente a los tipos fijos por tiempo limitado
Aunque actualmente existe una diferencia considerable entre los tipos de interés de las hipotecas ARM a 5/6 años y los tipos fijos a 30 años, esta podría reducirse o invertirse en cinco años. Estás asumiendo un riesgo de tipo de interés a largo plazo que podría desaparecer en los próximos años. - Impacto en la cuota tras el quinto año
Si los tipos de interés del mercado son más altos cuando se reajuste tu hipoteca de tipo variable, tu cuota podría aumentar considerablemente. Por ejemplo, si su tipo de interés sube un punto porcentual sobre un saldo de 450 000 dólares, tu cuota mensual de capital e intereses podría aumentar considerablemente, dependiendo del saldo pendiente del préstamo y del calendario de amortización. - Mayor dificultad para planificar el presupuesto para los propietarios a largo plazo
Una hipoteca fija a 30 años te ofrece la misma cuota de capital e intereses durante toda la vigencia del préstamo, lo que simplifica la planificación. Con una hipoteca de tipo variable 5/6, debes estar preparado para cambios en las cuotas cada seis meses a partir de los primeros cinco años. - La refinanciación no está garantizada
Una estrategia habitual es pensar «ya refinanciaré más adelante», pero eso depende de tus ingresos, tu historial crediticio, el valor de tu vivienda y los tipos de interés vigentes. Si los tipos suben o tu situación financiera cambia, podrías verte obligado a pagar una cuota variable más cara. - La presión en un contexto de subida de los tipos de interés
El último mes ha puesto de manifiesto lo rápido que pueden variar los tipos fijos. Han dado un salto desde alrededor del 5,98-6,00 % hasta el 6,38 %. Este repentino aumento ha supuesto un incremento de varios cientos de dólares en las cuotas mensuales. Si ese tipo de volatilidad se produce justo cuando el tipo de tu hipoteca de tipo variable empieza a fluctuar, tu bolsillo podría sufrir un impacto similar.
Si tienes previsto vender o refinanciar en un plazo de cinco años y puedes conseguir una ventaja significativa en el tipo de interés, una hipoteca de tipo variable 5/6 puede ser una estrategia de financiación eficaz a corto plazo. Sin embargo, cuando la diferencia de tipos es mínima y el objetivo es mantener la vivienda a largo plazo, una hipoteca de tipo fijo puede ofrecer una mayor estabilidad y previsibilidad en los pagos.
Una hipoteca de tipo variable no es adecuada para todos los prestatarios. Es necesario evaluar cuidadosamente los requisitos de acceso, la tolerancia al riesgo y los objetivos financieros a largo plazo.
