¿Debería plantearme contratar una hipoteca de tipo variable?

Ahora que los tipos de interés de las hipotecas a tipo fijo en todo el país han alcanzado el 6 %, es el momento de plantearse alternativas más asequibles para financiar una nueva vivienda. Tropical Financial ofrece varias opciones hipotecarias que pueden suponer una cuota mensual inicial más baja, que incluye el capital y los intereses.

Con una hipoteca de tipo fijo, el tipo de interés no varía desde el momento en que lo fijas durante el periodo de solicitud hasta que liquidas el préstamo. Esto puede ocurrir al finalizar el plazo de 15 o 30 años, o cuando vendas tu vivienda.

Una hipoteca de tipo variable, o ARM, reajusta el tipo de interés —al alza, a la baja o sin cambios— según un calendario periódico, que suele ser cada 6 o 12 meses. El tipo de interés fluctúa en función de un índice publicado que se puede consultar fácilmente en Internet o en numerosas páginas web de noticias financieras. Los más habituales son el tipo de interés de los bonos del Tesoro estadounidense a un año; el tipo de interés preferencial de EE. UU.; el tipo de interés de los certificados de depósito (CD) a seis meses; y el SOFR, siglas de «Secured Overnight Financing Rate» (tipo de financiación a un día garantizado).

Pagarás ese tipo de interés más un margen. En el caso de una hipoteca de tipo variable basada en el índice del Tesoro a un año, cuando dicho tipo sea del 3 % y el margen sea de 2 puntos porcentuales, el tipo inicial de la hipoteca será del 5 %.

No es necesario saber cómo se calculan los tipos de interés de las hipotecas de tipo variable (ARM) para comprender qué implicaciones tienen para tus finanzas personales. Cuando los tipos de interés de referencia tienden al alza, es de esperar que todos esos índices también lo hagan. Lo que debes saber es con qué frecuencia tu entidad crediticia ajustará tu cuota. Podría ser tan pronto como cada mes, una vez al año o, en el caso de algunas hipotecas de tipo variable, cada tres o cinco años inicialmente.

A la hora de plantearte contratar una hipoteca de tipo variable, hazte las siguientes preguntas:

• ¿Cuánto tiempo tienes pensado vivir en la vivienda que vas a comprar? Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, el propietario medio se muda cada ocho años. Si tiene previsto mudarse dentro de dos o tres años, es posible que una hipoteca de tipo variable (ARM) se adapte mejor a sus planes si el tipo de interés inicial es considerablemente inferior al de una hipoteca de tipo fijo comparable. Si tiene previsto vivir en la vivienda durante 10, 15 o 20 años, quizá le convenga más una hipoteca de tipo fijo. Si los tipos de interés bajan significativamente durante la vigencia del préstamo, podrá refinanciarlo a un tipo fijo más bajo y ahorrarse los intereses del préstamo.
• ¿En qué medida puede variar el tipo de interés en la primera fecha de revisión, en las fechas posteriores y a lo largo de la vigencia del préstamo? Busca aquellas opciones en las que el tipo pueda subir el menor número posible de puntos porcentuales para protegerte frente a unos pagos más elevados que podrían afectar a tu presupuesto mensual. No te sorprendas si descubres que el tipo de interés de un préstamo hipotecario de tipo variable puede subir 5 puntos porcentuales o más a lo largo de la vigencia del préstamo.
• ¿Qué periodo de revisión se adapta mejor a tus planes? Aquí es donde las cosas se complican un poco. Supongamos que tienes pensado mudarte dentro de cinco años. Quizá te interese una hipoteca de tipo variable a cinco años, ya que, en la práctica, el tipo de interés nunca cambiará. Ya te habrás mudado de esa casa y estarás en la siguiente antes de que se produzca la primera revisión del tipo de interés. 
• ¿Cómo se comparan los puntos, los gastos de cierre y los gastos relacionados con los de una hipoteca de tipo fijo? Asegúrate de comparar lo que es comparable y de descubrir los costes ocultos. Un punto equivale al 1 % del importe del préstamo. Cuantos más puntos pagues, más bajo será el tipo de interés. Por lo tanto, lo mejor es comparar una hipoteca de tipo fijo y una de tipo variable que tengan el mismo número de puntos. A continuación, compara qué otros gastos tendrás que pagar antes o en el momento del cierre para saber cuál tiene menores gastos iniciales.

Con la información sobre las hipotecas de tipo variable y las de tipo fijo a tu disposición, y una idea clara de cuándo podrías mudarte, puedes calcular si una hipoteca de tipo variable te permitirá ahorrar dinero. Una forma de abordarlo es analizar los pagos de capital e intereses durante los primeros cinco años. ¿Cuánto menos te costará la hipoteca de tipo variable si su tipo de interés no varía? ¿Cuánto ahorrarás si los tipos de las hipotecas de tipo variable suben 1 punto porcentual? ¿Y 2 puntos porcentuales?

En estos momentos, Tropical Financial ofrece una hipoteca de tipo variable 5/6. Estas cifras significan que el tipo de interés inicial no varía durante los primeros cinco años. A partir de entonces, puede subir o bajar cada seis meses en función del índice SOFR. El préstamo está estructurado de tal forma que el tipo de interés hipotecario no aumentará más de 1 punto porcentual en cada fecha de revisión y no superará los 5 puntos porcentuales a lo largo de la vigencia del préstamo. Para obtener más información, llama al 888-261-8328para hablar con un agente hipotecario de TFCU.