Los acuerdos de crédito con garantía hipotecaria prometen dinero en efectivo «sin cuotas mensuales», pero pueden ser una de las formas más caras y de mayor riesgo de obtener liquidez a partir de tu vivienda. A la hora de valorar esta opción de financiación inmobiliaria, compárala con opciones más tradicionales, como una segunda hipoteca o un préstamo con garantía hipotecaria.
¿Cómo funcionan los acuerdos de crédito hipotecario?
Un contrato de crédito con garantía hipotecaria, también denominado en ocasiones «inversión con garantía hipotecaria» o «contrato de inversión con garantía hipotecaria», te permite obtener hoy una cantidad única a cambio de una parte del valor futuro de tu vivienda. En lugar de realizar pagos mensuales, como ocurriría con una segunda hipoteca o un préstamo con garantía hipotecaria, lo habitual es que realices un único pago cuando vendas la vivienda, refinancies tus préstamos hipotecarios o venza el contrato. El plazo suele oscilar entre 10 y 30 años.
Las empresas promocionan estos productos para que resulten atractivos. Sin embargo, en determinadas circunstancias, podrías encontrarte en una situación peor:
Es posible que debas mucho más que el dinero recibido.
La empresa suele aplicar un «ajuste de riesgo» que reduce el valor de tu vivienda indicado en el contrato. Esa cifra podría ser inferior al valor de mercado actual. La empresa se queda con un porcentaje de la revalorización futura de tu vivienda basado en ese importe rebajado. Si tu vivienda se revaloriza, podrías acabar debiendo muchas veces más de lo que recibiste por adelantado.
A menudo resultan costosos en comparación con los préstamos.
Los análisis independientes y los informes de consumidores indican que el coste anual efectivo de estos contratos puede alcanzar valores de entre el 15 % y el 20 %, o incluso más, con un tipo de interés equivalente del 14 % al 22 % durante los primeros años. Eso está muy por encima de los tipos habituales de las hipotecas y los préstamos con garantía hipotecaria. Como no se ve una cuota mensual, es fácil subestimar cuánto se está pagando realmente.
Un pago final inasumible te expondría al riesgo de ejecución hipotecaria.
La mayoría de los contratos exigen un único pago final de gran cuantía al término del plazo o en el momento de la venta o la refinanciación, y no una amortización gradual como en el caso de un préstamo. Si no puede reunir esa suma global —ya sea mediante la venta, la refinanciación o el uso de sus ahorros—, podría verse obligado a vender o enfrentarse a graves consecuencias legales y financieras, ya que los proveedores suelen inscribir un gravamen sobre la propiedad.
Pérdida de plusvalía futura y flexibilidad.
En la práctica, estás vendiendo una parte de la futura revalorización de tu vivienda, lo que significa que no te beneficiarás plenamente si el valor de la misma aumenta o si permaneces en ella a largo plazo. Esto puede limitar seriamente tu capacidad para generar patrimonio a través de la propiedad de la vivienda.
Contratos complejos y atípicos.
Las condiciones varían mucho según la entidad: cómo se valora tu vivienda, qué porcentaje del valor neto se queda la entidad crediticia, cómo se calculan las recompras y qué condiciones activan el reembolso. Esta complejidad hace que te resulte difícil, si estás acostumbrado a una hipoteca o a auto , comparar ofertas o comprender el coste real.
Las autoridades reguladoras y las organizaciones de defensa del consumidor han expresado su preocupación.
Las organizaciones de defensa de los consumidores han advertido de que estos contratos se asemejan a las estructuras de riesgo de la época inmobiliaria anterior a 2008: hipotecas sin cuotas mensuales, grandes pagos finales y prácticas de concesión poco rigurosas. Algunos estados han comenzado a tratarlos como préstamos debido a la preocupación por las prácticas de marketing engañosas y abusivas.
Sorpresas al vender o refinanciar.
Los propietarios se muestran sorprendidos por la cuantía que deben devolver, las disputas sobre las tasaciones y las dificultades para refinanciar, ya que el contrato complica la titularidad y la suscripción. Estas sorpresas pueden trastocar tus planes justo cuando más necesitas flexibilidad financiera.
¿Qué es mejor: un contrato de garantía hipotecaria, una segunda hipoteca o un préstamo con garantía hipotecaria?
Cuando necesites obtener un préstamo garantizado por tu vivienda, entidades financieras como Tropical Financial Credit Union tramitarte un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria, también conocida como HELOC. Con estas opciones, o con una segunda hipoteca, puedes solicitar un importe fijo o disponer de una línea de crédito. La suma, más los intereses, se devuelve a lo largo de un plazo fijo.
Con un préstamo con garantía hipotecaria o una segunda hipoteca, podrás:
Tienen cuotas mensuales fijas. El tipo de interés de la línea de crédito hipotecario (HELOC) sube y baja en función del tipo de interés de referencia.
Infórmate sobre el tipo de interés, el calendario de amortización y el coste total.
Paga un tipo de interés competitivo y publicado, inferior al de las formas de financiación sin garantía, como las tarjetas de crédito.
Quédate con el 100 % de la revalorización obtenida durante los años en los que has sido propietario de la vivienda.
Tendrás más posibilidades de cumplir los requisitos si tienes un buen historial crediticio, puedes acreditar tus ingresos y dispones de un valor neto superior al saldo pendiente de la primera hipoteca.
Se puede ejecutar la hipoteca si no pagas las cuotas, pero solo según unas normas bien establecidas.
Están protegidos por una normativa de larga data en materia de hipotecas y crédito al consumo.
Sin duda, las segundas hipotecas y los préstamos con garantía hipotecaria conllevan riesgos. Tu vivienda sigue siendo la garantía, y se suman otra cuota mensual y los gastos de formalización. Sin embargo, sus condiciones, comisiones y protecciones son más transparentes y estandarizadas que las de la mayoría de los contratos de préstamos con garantía hipotecaria.
En Tropical Financial Credit Union, creemos que los propietarios merecen unas condiciones claras, unos pagos predecibles y la posibilidad de conservar todo el valor del futuro aumento del valor de su vivienda.
¿En qué casos, si es que hay alguno, tiene sentido un contrato de crédito hipotecario?
Un contrato de préstamo con garantía hipotecaria puede resultarte interesante si dispones de un patrimonio inmobiliario considerable, pero no cumples los requisitos para obtener un préstamo tradicional debido a limitaciones relacionadas con el historial crediticio, los ingresos o la relación deuda-ingresos. Si estás pensando en solicitar uno:
Solicita asesoramiento jurídico y financiero independiente antes de firmar.
Compara el coste total previsto con una segunda hipoteca o un préstamo con garantía hipotecaria en un escenario conservador, incluyendo los gastos de formalización.
Pregunta exactamente cómo se valorará tu vivienda ahora y en el momento de la liquidación, y qué ocurre si no puedes hacer frente al pago final.
Antes de comprometerte con cualquier producto no tradicional relacionado con el valor acumulado de tu vivienda, consulta con un profesional hipotecario de confianza. Tropical Financial Credit Union ayudarte a analizar tus opciones y a determinar si un préstamo con garantía hipotecaria, una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) o una segunda hipoteca es la mejor solución a largo plazo para tus objetivos.